采購需求

本項目最高限價￥364,196.00元（大寫：叁拾陸萬肆仟壹佰玖拾陸元整）。

一、項目概況：******辦事處地址位于沈陽市皇姑區(qū)昆山西路119-1號，占地面積1487平方米，建筑面積5200平方米，物業(yè)服務(wù)（含前院和樓東西兩側(cè)）面積約為5820平方米。

二、項目名稱：******辦事處物業(yè)服務(wù)。

三、服務(wù)期限：自合同簽訂之日起一年。

四、服務(wù)地點：******辦事處。

五、付款方式及條件：物業(yè)服務(wù)費按月支付，每月10日前支付上一個月的物業(yè)服務(wù)費，每次支付年物業(yè)服務(wù)費的1/12（核增減人員增減費用）。

六、驗收：

（1）驗收標(biāo)準(zhǔn)：合格。

（2）驗收程序：由采購人進(jìn)行驗收。

（3）驗收報告：由采購人出具。

七、服務(wù)要求：

（一）物業(yè)管理的基本要求

1.管理規(guī)范有序，服務(wù)周到熱情。

2.衛(wèi)生潔凈、物品整潔，在保證早、中、晚打掃衛(wèi)生秩序的前提下，發(fā)現(xiàn)衛(wèi)生死角及時清理。

3.巡查到位，確保安全無事故。

4.發(fā)現(xiàn)閑雜人員，應(yīng)及時勸離，對不法行為進(jìn)行防備。

5.設(shè)施日常維修保養(yǎng)良好。

6.統(tǒng)一制服著裝，采用先進(jìn)的安保設(shè)備。

7.能圓滿完成各項臨時性工作。

（二）物業(yè)委托管理事項范圍、人數(shù)、人員要求及管理要求（共計9人）

1.人員具體要求如下：

項目經(jīng)理1人，綜合服務(wù)1人；樓內(nèi)外清理保潔工作4人；日常維修1人；秩序維護員1人，更夫1人。

2.項目管理及綜合服務(wù)

（1）人數(shù)：2人（其中：項目經(jīng)理1人、綜合服務(wù)1人）

（2）職責(zé)范圍：

負(fù)責(zé)與******街道會議工作及采購人交辦的其他工作。

（3）人員要求：

項目經(jīng)理：男女不限，身體健康，持健康證上崗，責(zé)任心強，五官端正，氣質(zhì)端莊，50周歲以下（投標(biāo)文件需提供身份證復(fù)印件加蓋公章，未提供的視為投標(biāo)無效），大專及以上學(xué)歷，精通物業(yè)組織管理，有較強的溝通協(xié)調(diào)及應(yīng)對突發(fā)事件能力，具有相關(guān)工作經(jīng)驗。

綜合服務(wù)：男女不限，高中及以上學(xué)歷，45周歲以下（投標(biāo)文件中提供身份證復(fù)印件加蓋公章，未提供的視為投標(biāo)無效），五官端正，性格外向具有較強的語言表達(dá)能力，了解會務(wù)接待流程，接受過會務(wù)接待專業(yè)培訓(xùn)，具有會務(wù)接待經(jīng)歷。能夠熟練使用采購人各項會議設(shè)備，并能熟練操作計算機，持有相關(guān)崗位證書（上崗前核驗相關(guān)證明材料）。

（4）管理標(biāo)準(zhǔn)：

項目經(jīng)理管理標(biāo)準(zhǔn)：

1）使用文明用語熱情接待及疏導(dǎo)來訪客人。

2）維護采購人利益和形象，遵守采購人各項規(guī)章制度。頭發(fā)要整潔，不留奇異的發(fā)型，不戴夸張的頭飾。上班應(yīng)化淡妝，不得濃抹脂粉、不涂有色指甲油、不抹濃香水。

3）注意個人衛(wèi)生，上班前不許吃帶有異味（姜蔥蒜味）的食品，不得飲酒，飯后要漱口。不得隨地吐痰，亂丟雜物。

4）上班時間應(yīng)保證室內(nèi)安靜，不大聲喧嘩、打鬧、吹口哨、唱小調(diào)、看報紙、干私活、化妝等；不得敲桌椅或玩弄其他物品。要做到說話輕、走路輕、操作動作輕，保持工作時的良好氣氛。

5）物業(yè)管理員工統(tǒng)一著裝，佩戴明顯標(biāo)志。工作規(guī)范，作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn)，文明服務(wù)，嚴(yán)格考勤。

6）采購人對物業(yè)公司的總體滿意率達(dá)到95%以上。

會服管理標(biāo)準(zhǔn)：

1）會前要認(rèn)真看清會議使用通知單，會議前一天與采購人溝通。

2）會場布置根據(jù)要求進(jìn)行場地擺臺，鋪設(shè)臺布要求干凈、平整，擺放的物品要橫齊豎直，規(guī)范合理。

3）提前十分鐘把茶泡好，牢記三輕（說話輕、走路輕、操作輕），一快（服務(wù)快）禮貌服務(wù)，盡量在服務(wù)中不影響會議。

4）會后進(jìn)入場地及時檢查是否有參會人員忘記帶走的物品，如果有應(yīng)及時上交并做好登記。

5）熟悉會議室設(shè)備的種類、數(shù)量、用途、存放位置，熟練掌握會議室設(shè)施設(shè)備的操作方法。

3.樓內(nèi)外清理保潔工作

（1）人數(shù)：4人。

（2）崗位：保潔班長1人，保潔員3人。

（3）職責(zé)范圍：

******辦公室、樓層、樓道、洗手間、活動******街道院內(nèi)除雪工作。

（4）人員要求：

保潔班長，女性，年齡45周歲以下（投標(biāo)文件中提供身份證復(fù)印件加蓋公章，未提供的視為投標(biāo)無效），五官端正，氣質(zhì)端莊，身體健康，責(zé)任心強，持有相關(guān)崗位證書（上崗前核驗相關(guān)證明材料），具有相關(guān)管理工作經(jīng)驗，會使用保潔設(shè)備。

保潔員，女性，年齡55周歲以下（投標(biāo)文件中提供身份證復(fù)印件加蓋公章，未提供的視為投標(biāo)無效），五官端正，責(zé)任心強，持有相關(guān)崗位證書（上崗前核驗相關(guān)證明材料），身體健康，掌握保潔基本常識。

（5）管理標(biāo)準(zhǔn)：

1）保潔設(shè)施完備，并定期對地面、潔具等部位進(jìn)行養(yǎng)護，確保表面光潔，無污漬。

2）衛(wèi)生間每天隨時清理，包括地面、墻面、盆臺、鏡面、大小便池、窗臺、水池、水龍頭、棚面等；每周消毒一次，保證衛(wèi)生間清潔，特殊情況應(yīng)加大消殺次數(shù)。

3）公共通道每天用地拖清掃至少四次；每天用干凈的軟布擦拭電器開關(guān)、踢腳線；每周對各木質(zhì)門、樓內(nèi)玻璃、樓道垃圾桶進(jìn)行清理擦拭；每月對地面、木質(zhì)門進(jìn)行技術(shù)保養(yǎng)處理。

4）本委托項目范圍內(nèi)所有區(qū)域衛(wèi)生保潔，實行標(biāo)準(zhǔn)化清潔保潔，有專人監(jiān)督檢查。

5）無擅自占用和堆放雜物現(xiàn)象，地面無污跡、水跡、痰跡。

6）樓宇外圍無改變用途和破壞、踐踏、占用現(xiàn)象，無紙屑、煙頭、石塊等雜物。

4.日常維修工作

（1）崗位：日常維修。

（2）人數(shù)：1人。

（3）職責(zé)范圍：

1）大樓電路、設(shè)施、設(shè)備維護、維修及日常保養(yǎng)工作。

2）給排水系統(tǒng)的監(jiān)護運行保養(yǎng)維修及節(jié)能控制工作。

3）用水設(shè)備維護與管理工作。

******消防設(shè)備運行監(jiān)控系統(tǒng)的維護管理工作。

5）庭院、房屋、門窗、桌椅等辦公樓所有設(shè)施的小型維修工作。

6）日常維修維護。

（4）人員要求：男性，年齡50周歲以下（投標(biāo)文件中提供身份證復(fù)印件，未提供的視為投標(biāo)無效），持有相關(guān)崗位證書（上崗前核驗相關(guān)證明材料），具有日常維修工作經(jīng)驗。

（5）管理標(biāo)準(zhǔn)：

1）嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程。

2）設(shè)備良好，一年內(nèi)無重大管理責(zé)任事故。

3）制定臨時用電管理措施與停電應(yīng)急管理措施并嚴(yán)格執(zhí)行。

******消防疏散示意圖，照明設(shè)施、引路標(biāo)志完好，緊急疏散通道暢通。

5）無火災(zāi)及安全隱患。

6）設(shè)備、閥門管道工作正常，無跑冒滴漏。

7）排水系統(tǒng)通暢，無積水、浸泡。

8）遇有事故，維修人員在規(guī)定時間內(nèi)進(jìn)行搶修，無大面積跑水、泛水、長時間停水現(xiàn)象。

9）制定突發(fā)事件應(yīng)急處理預(yù)案。

******消防監(jiān)控工作

（1）崗位：秩序維護員1人、更夫1人。

（2）人數(shù)：2人。

（3）人員要求：

******消防設(shè)備。秩序維護員需提供保安員證（投標(biāo)文件中提供保安員證復(fù)印件加蓋公章，未提供的視為投標(biāo)無效）。

（4）職責(zé)范圍：

1）負(fù)責(zé)辦公區(qū)域24小時公共秩序管理及安全管理工作。

2）負(fù)責(zé)出入院車輛查驗、登記、擺放疏導(dǎo)工作，對院內(nèi)停車場進(jìn)行有序管理。

3）負(fù)責(zé)全天候門禁管理和安全巡查，糾正違規(guī)行為，及時排除安全隱患，維護采購人正常辦公秩序。

4）針對本項目的實際情況制定合理的突發(fā)事件處置預(yù)案，并定期組織演練。

5）負(fù)責(zé)采購人交辦的其他工作。

（5）管理標(biāo)準(zhǔn)：

1）實行24小時值班及巡邏制度，秩序維護人員熟悉采購人辦公環(huán)境，文明執(zhí)勤，訓(xùn)練有素，言語規(guī)范，認(rèn)真負(fù)責(zé)。

2）結(jié)合采購人辦公樓特點，制定安全防范措施，在接到任何部位報警后，在5分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場。

（三）職責(zé)要求

1.遵守采購人規(guī)章制度和保密規(guī)定，維護采購人的合法權(quán)益和形象，不得借采購人的名義做虛假和不實宣傳。

2.根據(jù)合同規(guī)定或采購人要求全面完成委托管理事項；不得將委托管理事項轉(zhuǎn)給第三方。

3.保持同采購人管理職能部門的密切聯(lián)系，遇有重大事項要及時報告和反饋信息，充分尊重采購人的意見，接受采購人的建議、監(jiān)督和指導(dǎo)。

4.嚴(yán)格審核錄用本物業(yè)項目勞務(wù)人員，保證從業(yè)人員具有法律、法規(guī)和行業(yè)規(guī)章所要求的在有效期內(nèi)的等級證書；如調(diào)整管理人員及技術(shù)骨干，應(yīng)事先與采購人協(xié)商，并將新進(jìn)人員的情況書面向采購人通報，經(jīng)采購人同意后實施。

5.及時調(diào)整采購人認(rèn)為不適合繼續(xù)在采購人處工作的物業(yè)公司工作人員，采購人有權(quán)利自行調(diào)整物業(yè)公司工作人員的工作崗位。

6.建立從業(yè)人員考勤制度及崗前和在崗培訓(xùn)制度，對從業(yè)人員的工作質(zhì)量、效率進(jìn)行動態(tài)管理和監(jiān)督。

（四）其他要求

1.要保證物業(yè)人員的穩(wěn)定，不經(jīng)采購人批準(zhǔn)不得隨意更換。物業(yè)招聘的所有人員必須政治可靠，家庭住址詳細(xì)，個人資料齊全，留有備案。

2.專業(yè)技術(shù)人員要有專業(yè)證書，持證上崗。

3.中標(biāo)單位必須保障其物業(yè)工作人員人身安全，采購人不承擔(dān)其責(zé)任。

4.中標(biāo)單位簽訂合同后，物業(yè)全部人員必須在12小時之內(nèi)到位，組織好交接工作，保證設(shè)備運轉(zhuǎn)和各項工作不中斷。

5.投標(biāo)人的投標(biāo)報價為含稅價（以人民幣為結(jié)算單位），應(yīng)包括為完成本項目各項服務(wù)可能發(fā)生的全部費用及投標(biāo)人的利潤和應(yīng)繳納的稅金等。包括但不限于員工工資及社會“五險”、服裝費、管理費、稅金。投標(biāo)單位所報價格中，有關(guān)取費項目應(yīng)符合國家有關(guān)規(guī)定（應(yīng)滿足國家最新繳費基數(shù)），員工工資標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)滿足國家最新工資標(biāo)準(zhǔn)要求，并按照投標(biāo)人所在地現(xiàn)行規(guī)定的種類，滿足最新繳費基數(shù)要求。

八、服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量目標(biāo)：

******消防監(jiān)控等管理工作。

（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量目標(biāo)參照（國家物業(yè)管理考評評比標(biāo)準(zhǔn)）：1.滿意率大于90%。每兩個月組織一次意見征詢和滿意度測評，對采購人的意見和建議進(jìn)行調(diào)研并認(rèn)真抓好落實。

2.投訴處理率100%（特殊情況除外）。加強內(nèi)部管理，強化服務(wù)意識，提高員工素質(zhì)。建立24小時值班制度，及時為采購人排憂解難，做到投訴有記錄、處理有結(jié)果，并做好回訪工作。

3.報修處理及時率100%（特殊情況除外），建立嚴(yán)格的制度，要求維修人員接到維修單后10分鐘趕到現(xiàn)場，零修和急修工作及時完成不過夜。同時建立回訪制度，確保及時和優(yōu)質(zhì)地服務(wù)。

4.公共設(shè)施、設(shè)備完好率大于98%。確保設(shè)施設(shè)備良好，運行正常，無事故隱患；加強對設(shè)施設(shè)備的檢查，完善設(shè)施設(shè)備檢驗、保養(yǎng)、檢修制度，落實崗位負(fù)責(zé)制。

5.專業(yè)技術(shù)人員持證上崗率100%。加強專業(yè)技術(shù)人員的培訓(xùn)考核，定期檢查專業(yè)技術(shù)人員上崗證。

6.衛(wèi)生保潔率95%。建立嚴(yán)格的考核和巡檢制度，做到垃圾日產(chǎn)日清，潔凈衛(wèi)生，空氣新鮮，環(huán)境無污染。樓梯、公共區(qū)每日打掃兩遍，保持衛(wèi)生清潔，環(huán)境整潔美觀。

7.治安案件發(fā)生率零。無被偷盜、被搶劫事件，年度無重大刑事案件發(fā)生，實行24小時巡邏。

******消防員制度，定期培訓(xùn)和演習(xí)，加強防火知識宣傳，由秩序維護員進(jìn)行日常巡檢，發(fā)現(xiàn)隱患及時處理，確保安全。

9.物業(yè)公司承擔(dān)物業(yè)服務(wù)人員的健康證體檢相關(guān)費用。

九、監(jiān)督管理和考核辦法：

******辦事處按照機關(guān)后勤服務(wù)社會化、市場化、規(guī)范化的要求，堅持公平、公正、公開的原則，采取平時考核與年終考核相結(jié)合的方法，監(jiān)督和考核物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量。

******辦事處具體負(fù)責(zé)機關(guān)后勤服務(wù)的引進(jìn)、監(jiān)督和管理，指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)和考核工作。

******消防監(jiān)控、服務(wù)投訴、滿意度測評等。

（四）具體考核辦法：采取月考核與年終考核相結(jié)合的辦法，實行量化打分制。平時考核占70%，年終考核占30%。

1.平時檢查。按照考核分工，負(fù)責(zé)人每日到各點巡查至少一到兩次，及時發(fā)現(xiàn)和指出存在的問題，并填好檢查記錄表。每周召開一次會議，各點匯報一次檢查情況，每周匯總上報一次，作為周評分依據(jù)。

2.月考核?？己祟I(lǐng)導(dǎo)小組對照考核規(guī)則，每月對各個服務(wù)點進(jìn)行一次全面考核，并結(jié)合平時考核計算出月考核成績。

************辦事處考核領(lǐng)導(dǎo)小組進(jìn)行綜合考核，最后結(jié)合平時考核成績計算得出年終考核分?jǐn)?shù)。

（五）考核問責(zé)

月考核綜合得分在90分以上的，服務(wù)費按照合同約定金額按時撥付；月考核綜合得分在80～90分之間的，服務(wù)費扣除合同約定金額的5%；月考核綜合得分在70～80分之間的，服務(wù)費扣除合同約定金額的10%；月考核綜合得分在60～70分之間的，服務(wù)費扣除合同約定金額的15%，并限期1個月內(nèi)有明顯改善，如限期內(nèi)無明顯改善跡象，視情況提前解除合同。

******辦事處有權(quán)終止物業(yè)服務(wù)合同。

1.物業(yè)服務(wù)過程中發(fā)生重大安全生產(chǎn)事故的。

2.違反合同約定的服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的，年度綜合考評得分低于70分的。

3.由于管理不善，造成物業(yè)環(huán)境惡化、設(shè)施設(shè)備損壞的，并造成不良影響和經(jīng)濟損失的。

物業(yè)目標(biāo)管理考核評分標(biāo)準(zhǔn)

評分細(xì)則

（綜合評分法適用）